Die drei Hebel der Immobilienanlage

Eine vermietete Immobilie als Kapitalanlage folgt einer nachvollziehbaren Mechanik. Drei Kräfte wirken darin zusammen: das Darlehen, das einen Großteil des Kaufpreises finanziert, die Miete, die dieses Darlehen bedient, und die Zeit, über die beides wirkt. Man kann sie als Hebel beschreiben, denn mit ihnen bewegt ein vergleichsweise kleiner Einsatz an Eigenkapital ein großes Vermögensobjekt.

Jeder dieser Hebel hat jedoch eine Gegenkraft. Wer nur die Hebel kennt, unterschätzt das Risiko. Wer nur die Gegenkräfte sieht, versteht nicht, warum vermietete Immobilien für viele Privatanleger ein Baustein des Vermögensaufbaus sind. Dieser Beitrag beschreibt beide Seiten.

Erster Hebel: Fremdkapital

Finanziert eine Bank den größeren Teil des Kaufpreises, entsteht ein Ungleichgewicht, das diese Anlageform prägt: Die Wertentwicklung wirkt auf den vollen Objektwert, das eingesetzte Eigenkapital ist aber nur ein Bruchteil davon.

Das Darlehen selbst verändert sich durch Wertschwankungen nicht. Ein Wertzuwachs gehört deshalb vollständig dem Eigentümer, und im Verhältnis zu seinem Eigenkapital fällt er umso größer aus, je kleiner dessen Anteil am Kaufpreis ist. Wie stark dieser Effekt in Zahlen sein kann, zeigt ein vereinfachtes Rechenbeispiel im Beitrag „Fremdkapital mit Augenmaß“.

Die Gegenkraft: Der Hebel wirkt ebenso nach unten. Sinkt der Wert, trifft der Verlust das Eigenkapital in demselben verstärkten Maß – das Darlehen besteht in voller Höhe fort. Hinzu kommen die Zinsen. Sie sind der Preis des geliehenen Geldes und fallen an, gleichgültig, wie sich Wert und Miete entwickeln. Fremdkapital arbeitet nur so lange für den Eigentümer, wie das Objekt über die Jahre mehr erwirtschaftet, als die Finanzierung kostet.

Zweiter Hebel: Die Miete trägt den Kapitaldienst

Der Kapitaldienst – die regelmäßige Rate aus Zins und Tilgung – wird bei einer vermieteten Immobilie zu einem großen Teil aus den Mieteinnahmen bezahlt. Dahinter steht ein Mechanismus, der von außen unscheinbar wirkt. Bei einem Annuitätendarlehen, der in Deutschland üblichen Form der Immobilienfinanzierung, bleibt die monatliche Rate während der Zinsbindung gleich. Die Zinsen werden aber nur auf die jeweils verbliebene Restschuld berechnet. Mit jeder Rate sinkt die Schuld ein wenig, der Zinsanteil wird kleiner und der Tilgungsanteil größer.

Für den Eigentümer bedeutet das: Während der Wert des Objekts schwanken kann, nimmt die Schuld planmäßig ab, solange die Raten bedient werden. Über zwanzig oder fünfundzwanzig Jahre kann so ein erheblicher Teil des Darlehens zurückgeführt werden – im günstigen Fall zu einem großen Teil aus der Miete. Ob die Miete die Rate vollständig deckt oder ein monatlicher Eigenanteil bleibt, hängt von Kaufpreis, Eigenkapital, Zins und Tilgung ab. Eine ehrliche Rechnung weist diesen Eigenanteil offen aus, statt ihn kleinzurechnen.

Die Gegenkraft: Die Rate ist jeden Monat fällig, die Miete fließt nicht zwangsläufig jeden Monat. Den zweiten Hebel schwächen vor allem:

• Leerstand zwischen zwei Mietverhältnissen oder bei schwacher Nachfrage,

• Mietausfall, wenn ein Mieter nicht zahlt – bis ein solches Mietverhältnis beendet und die Wohnung geräumt ist, können Monate vergehen,

• Instandhaltung, die aus der laufenden Miete oder aus Rücklagen bezahlt werden muss,

• laufende Kosten, die der Eigentümer selbst trägt, weil sie sich nicht auf den Mieter umlegen lassen.

Zu diesem Hebel gehört deshalb immer eine Reserve, die solche Phasen überbrückt, ohne dass der Eigentümer in Bedrängnis gerät.

Dritter Hebel: Zeit

Der dritte Hebel ist unauffällig, aber er verbindet die beiden anderen. Erst über lange Zeiträume entfalten sie ihre Wirkung: Die Tilgung summiert sich, die Restschuld schrumpft, und die Miete kann im gesetzlichen Rahmen an die Entwicklung des Marktes angepasst werden – bei laufenden Mietverhältnissen etwa bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete und innerhalb gesetzlicher Kappungsgrenzen (§ 558 BGB). Gleichzeitig bleibt die Immobilie ein Sachwert: Grund und Boden und ein Gebäude, in dem Menschen wohnen.

Zeit hat einen zweiten Effekt. Wer lange halten kann, muss nicht in einer ungünstigen Marktphase verkaufen. Ein gesunkener Marktwert wird erst dann zu einem realisierten Verlust, wenn tatsächlich verkauft wird. Und die Erwerbsnebenkosten, die beim Kauf einmalig anfallen, verteilen sich über eine lange Haltedauer auf viele Jahre.

Die Gegenkraft: Zeit ist kein Automatismus. Ob Mieten und Werte über Jahrzehnte steigen, stagnieren oder fallen, entscheidet vor allem die Lage – und die lässt sich nach dem Kauf nicht mehr ändern. Regionen mit schrumpfender Bevölkerung oder einseitiger Wirtschaftsstruktur können über lange Zeit an Nachfrage verlieren. Zudem altert das Gebäude. Ohne regelmäßige Instandhaltung und gelegentliche Modernisierung arbeitet die Zeit gegen den Eigentümer, nicht für ihn.

Wie die Hebel zusammenwirken

Die drei Hebel verstärken einander – und ihre Gegenkräfte tun es ebenso. Ein hoher Fremdkapitalanteil macht den Eigentümer empfindlicher für Leerstand, weil die monatliche Rate höher ist. Wer nur kurz halten kann, lässt der Tilgung keine Zeit und muss unter Umständen in einer schwachen Marktphase verkaufen. Eine schwache Lage untergräbt den zweiten und den dritten Hebel zugleich.

Zugleich verschiebt sich das Gewicht der Hebel mit den Jahren. Am Anfang dominiert das Fremdkapital, die Restschuld ist hoch und die Rechnung entsprechend empfindlich. Mit fortschreitender Tilgung verliert der erste Hebel an Kraft – im Guten wie im Schlechten. Eine Schlüsselstelle liegt am Ende der ersten Zinsbindung: Dort trifft ein neuer Zins auf die Restschuld, die nach den Jahren der Tilgung noch offen ist. Je weiter die Entschuldung fortgeschritten ist, desto gelassener lässt sich diesem Zeitpunkt begegnen.

Daraus folgt eine einfache Regel: Die Hebel sollten so eingestellt sein, dass die Gegenkräfte verkraftbar bleiben. Für jeden Hebel lässt sich dazu eine Kontrollfrage stellen:

• Fremdkapital: Trägt die Finanzierung auch dann, wenn bei der Anschlussfinanzierung ein spürbar höherer Zins gilt?

• Miete: Wie hoch wäre der monatliche Eigenanteil, wenn die Miete mehrere Monate ausfällt oder eine Sonderumlage ansteht – und ließe er sich aus einer Reserve tragen?

• Zeit: Können Sie das Objekt so lange halten, wie die Anlage braucht, ohne zu einem ungünstigen Zeitpunkt verkaufen zu müssen – und spricht die Lage dafür, dass es dann noch gefragt ist?

Fallen die Antworten beruhigend aus, spricht das dafür, dass Objekt, Finanzierung und Zeithorizont zueinander passen. Steuerliche Effekte wie Abschreibung und abziehbare Kosten bei Einkünften aus Vermietung kommen hinzu; sie ordnet der Beitrag „Steuern bei Immobilien: Einordnung statt Versprechen“ ein, und sie sollten nie der Grund für einen Kauf sein.

Wir beschreiben diese Mechanik bewusst mit ihren Gegenkräften. Leerstand, Zinsänderungen und Wertschwankungen gehören zur Realität dieser Anlageklasse. Deshalb gehört zu jedem Gespräch über ein Objekt auch die Frage, was geschieht, wenn ein Hebel einmal gegen den Eigentümer arbeitet – und ob die eigene Lage das tragen würde.

Wie die drei Hebel in Ihrer Situation wirken würden, lässt sich nur mit Ihren eigenen Zahlen beantworten. Dafür ist ein Erstgespräch gedacht – als nüchterne Einordnung, nicht als Entscheidung am selben Tag.

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