Immobilien Einordnung
Fremdkapital mit Augenmaß
Ein Darlehen vergrößert Chancen und Risiken. Der Beitrag erklärt die wichtigsten Begriffe und worauf es ankommt, damit eine Finanzierung auch schwierige Jahre trägt.
Holger Weller · Mitgründer 8 min Lesezeit
Ob eine Kapitalanlage-Immobilie mit oder ohne Darlehen erworben wird, ist zunächst keine Frage von Mut oder Vorsicht, sondern eine Frage der Struktur. Ein Darlehen ist ein Werkzeug, und wie bei jedem Werkzeug entscheidet die Handhabung darüber, ob es nützt oder schadet.
Augenmaß heißt dabei nicht, möglichst wenig Kredit aufzunehmen. Es heißt, eine Finanzierung so anzulegen, dass sie nicht nur im Plan funktioniert, sondern auch dann, wenn ein Mieter auszieht, eine Reparatur ansteht oder die Zinsen bei der Anschlussfinanzierung höher liegen als erhofft. Dieser Beitrag erklärt die Mechanik des Hebels, die Begriffe, die in jedem Finanzierungsangebot stehen, und die Stellschrauben, mit denen sich eine Finanzierung belastbar machen lässt.
Der Hebel wirkt in beide Richtungen
Wer eine Immobilie teilweise mit Fremdkapital erwirbt, ist mit seinem Eigenkapital an der Wertentwicklung des gesamten Objekts beteiligt. Steigt oder fällt der Wert, trifft die Veränderung den vollen Objektwert – die Schuld bei der Bank bleibt davon unberührt. Im Verhältnis zum eingesetzten Eigenkapital fallen Wertänderungen deshalb größer aus. Diese Hebelwirkung, im Englischen Leverage genannt, ist der Grund, warum Fremdkapital attraktiv sein kann, und zugleich der Grund, warum es Respekt verdient.
Ein vereinfachtes Beispiel mit runden Zahlen, bewusst ohne Nebenkosten, Zinsen und Steuern: Ein Anleger erwirbt eine Wohnung für 300.000 Euro. Er bringt 60.000 Euro Eigenkapital ein und finanziert 240.000 Euro über ein Darlehen.
Steigt der Wert um 30.000 Euro, wächst sein rechnerisches Eigenkapital von 60.000 auf 90.000 Euro – um die Hälfte.
Fällt der Wert um 30.000 Euro, schrumpft es auf 30.000 Euro – ebenfalls um die Hälfte. Die Schuld bei der Bank beträgt weiterhin 240.000 Euro.
Ohne Darlehen hätte dieselbe Wertänderung ein Zehntel des eingesetzten Kapitals ausgemacht, nach oben wie nach unten.
Hinzu kommt, dass Zinsen unabhängig von der Wertentwicklung anfallen. Sie sind laufende Kosten, die aus Mieteinnahmen und eigenem Einkommen getragen werden müssen. Gefährlich wird der Hebel vor allem, wenn eine Finanzierung in einer Schwächephase nicht mehr zu halten ist: Ein erzwungener Verkauf macht aus einem Buchverlust einen endgültigen – unabhängig davon, wie sich der Wert danach entwickelt. Wie Fremdkapital mit Mieteinnahmen und Zeit zusammenwirkt, beschreibt der Beitrag „Die drei Hebel der Immobilienanlage“. Hier geht es um die Finanzierung selbst.
Die Begriffe, die eine Finanzierung bestimmen
Finanzierungsangebote sehen auf den ersten Blick ähnlich aus. Die Unterschiede stecken in wenigen Begriffen, die man kennen sollte, bevor man Konditionen vergleicht:
Beleihungsauslauf: das Verhältnis des Darlehens zum Beleihungswert. Den Beleihungswert legt die Bank selbst fest, vorsichtig und häufig unter dem Kaufpreis. Je höher der Auslauf, desto höher sind in der Regel Zinsaufschlag und Risiko.
Sollzinsbindung: der Zeitraum, für den der Zinssatz fest vereinbart ist. Innerhalb dieser Zeit ist die Rate planbar, danach wird neu verhandelt.
Tilgung: die Rückzahlung des Darlehens. Beim üblichen Annuitätendarlehen bleibt die Rate gleich; der Zinsanteil sinkt, der Tilgungsanteil steigt mit jeder Zahlung. Die anfängliche Tilgung bestimmt, wie schnell die Schuld sinkt.
Restschuld: der Betrag, der am Ende der Zinsbindung noch offen ist. Auf ihn wirkt sich ein späterer Zinsanstieg aus.
Sondertilgung: das vertraglich vereinbarte Recht, zusätzlich zur Rate Beträge zurückzuzahlen, meist bis zu einer jährlichen Obergrenze. Diese Flexibilität kann sich im Zinssatz niederschlagen.
Kapitaldienst: Zins und Tilgung zusammen, also das, was die Finanzierung Monat für Monat kostet.
Beim Vergleich von Angeboten zählt der Effektivzins, weil er neben dem Sollzins bestimmte Kosten des Kredits einschließt. Mindestens ebenso wichtig sind die Bedingungen dahinter: Länge der Zinsbindung, Sondertilgungsrechte, die Möglichkeit, den Tilgungssatz zu wechseln, und Bereitstellungszinsen, die anfallen, wenn ein Darlehen erst später abgerufen wird.
Zinsbindung und Anschlussfinanzierung
Das Zinsrisiko einer Finanzierung zeigt sich selten am Anfang, sondern am Ende der Zinsbindung. Dann muss die Restschuld zu den Bedingungen weiterfinanziert werden, die in diesem Moment gelten – und die kennt heute niemand. Das Zinsänderungsrisiko lässt sich aber beziffern. Vereinfacht gerechnet gilt: Bei einer Restschuld von 180.000 Euro bedeutet jeder Prozentpunkt mehr Zins rund 1.800 Euro zusätzliche Zinskosten im Jahr, also etwa 150 Euro im Monat.
Für die Anschlussfinanzierung gibt es drei übliche Wege: die Verlängerung bei der bisherigen Bank (Prolongation), den Wechsel zu einem anderen Institut (Umschuldung) oder ein Forward-Darlehen, mit dem sich ein Zinssatz für einen späteren Zeitpunkt im Voraus festlegen lässt, in der Regel gegen einen Aufschlag. Welcher Weg passt, entscheidet sich nicht am Stichtag, sondern rechtzeitig vorher, solange noch Zeit für Vergleiche bleibt.
Bei langen Zinsbindungen schützt eine gesetzliche Regel den Darlehensnehmer. Nach § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB kann er ein Darlehen mit gebundenem Sollzins in jedem Fall zehn Jahre nach dem vollständigen Empfang mit einer Frist von sechs Monaten kündigen, ohne eine Vorfälligkeitsentschädigung zu schulden. Wird nach der Auszahlung eine neue Vereinbarung über Zinssatz oder Rückzahlung getroffen, läuft die Frist ab diesem Zeitpunkt. Praktisch heißt das: Bei einer Zinsbindung über 15 oder 20 Jahre ist die Bank für die gesamte Dauer an den vereinbarten Zins gebunden, der Darlehensnehmer dagegen nur für zehn Jahre ab der vollständigen Auszahlung zuzüglich der sechsmonatigen Kündigungsfrist.
Wer dagegen während der Zinsbindung vorzeitig zurückzahlen möchte, etwa wegen eines Verkaufs, schuldet der Bank in aller Regel einen Ausgleich. Was dabei gilt, beschreibt der Beitrag „Wiederverkauf: Den richtigen Zeitpunkt finden“.
Kapitaldienstfähigkeit: Rechnen für das schwierige Jahr
Bevor eine Bank ein Darlehen gewährt, prüft sie die Kapitaldienstfähigkeit, also ob der Darlehensnehmer Zins und Tilgung dauerhaft tragen kann. Grundlage ist eine Haushaltsrechnung mit Nettoeinkommen, Lebenshaltungskosten, bestehenden Verpflichtungen und den erwarteten Mieteinnahmen, die Banken häufig nur mit einem Abschlag ansetzen. Diese Prüfung ist ein Mindeststandard, kein Gütesiegel. Sie zeigt, ob die Finanzierung im Normalfall trägt, nicht, ob sie Störungen verkraftet.
Dafür braucht es eine eigene Rechnung mit Belastungsproben. Mindestens diese Fälle sollten Sie durchspielen:
Mietausfall über mehrere Monate, etwa bei einem Mieterwechsel oder Zahlungsverzug – der Kapitaldienst läuft weiter.
Ein höherer Zinssatz bei der Anschlussfinanzierung, gerechnet auf die voraussichtliche Restschuld.
Kosten, die sich nicht auf den Mieter umlegen lassen: Teile des Hausgelds, Verwaltung, Reparaturen in der Wohnung, eine Sonderumlage der Eigentümergemeinschaft.
Veränderungen im eigenen Einkommen, etwa durch Elternzeit, den Schritt in die Selbstständigkeit oder den Ruhestand vor dem Ende der Laufzeit.
Hält die Rechnung diesen Fällen stand, spricht das für eine belastbare Finanzierung. Wenn nicht, gibt es mehrere Stellschrauben: mehr Eigenkapital, eine längere Zinsbindung oder ein kleineres Objekt. Bei der Tilgung ist abzuwägen: Eine höhere Tilgung senkt die Restschuld und damit das Risiko bei der Anschlussfinanzierung, erhöht aber die monatliche Belastung; eine niedrigere entlastet den Monat und verschiebt das Risiko in die Zukunft. Dazu gehört eine Reserve außerhalb der Immobilie, die schwierige Monate überbrückt; wie sich Reserven über verschiedene Vermögensteile staffeln lassen, behandelt der Beitrag über Liquidität und Sachwert.
Eine gute Finanzierung erkennt man nicht am niedrigsten Zins, sondern daran, dass sie auch ein schwieriges Jahr übersteht.
Was eine Finanzierung mit Augenmaß ausmacht
Belastbare Finanzierungen haben wiederkehrende Merkmale. Die Erwerbsnebenkosten, also Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und gegebenenfalls Makler, werden aus eigenen Mitteln bezahlt, damit das Darlehen nicht schon am ersten Tag über dem Wert der Immobilie liegt. Die Zinsbindung passt zum Planungshorizont, und die Tilgung ist so gewählt, dass die Restschuld am Ende der Bindung spürbar gesunken ist, ohne die monatliche Belastung zu überdehnen. Sondertilgungsrechte schaffen Spielraum, ohne zu verpflichten. Und die Reserve liegt nicht im Objekt, sondern daneben.
Daraus folgt eine schlichte Reihenfolge: Erst wird die Struktur festgelegt, dann werden Konditionen verglichen. Eine gute Finanzierung erkennt man nicht am niedrigsten Zins, sondern daran, dass sie auch ein schwieriges Jahr übersteht. Steuerliche Effekte gehören in die Rechnung, aber nicht an ihren Anfang: Schuldzinsen können bei vermieteten Objekten als Werbungskosten abziehbar sein, die Tilgung ist es nicht. Mehr dazu im Beitrag „Steuern bei Immobilien: Einordnung statt Versprechen“.
Bei den Wertentwicklern unterstützen wir Sie auf Wunsch bei der Finanzierungsstrategie, gemeinsam mit unseren Bankpartnern. Das Zinsänderungsrisiko gehört dabei auf den Tisch, bevor ein Darlehen unterschrieben wird. Die Kreditentscheidung trifft die Bank; wie viel Fremdkapital zu Ihrer Situation passt, entscheiden Sie.
Wer eine Finanzierung plant oder eine bestehende vor der Anschlussfinanzierung prüfen möchte, beginnt am besten mit einer ehrlichen Haushaltsrechnung. Im Erstgespräch lässt sie sich gemeinsam aufstellen, bevor Konditionen verglichen werden.