Immobilien Haltung
Warum Substanz vor Rendite kommt
Renditekennzahlen sind schnell gerechnet, zeigen aber nur einen Ausschnitt. Lage, Bausubstanz, Mieter und Gemeinschaft gehören deshalb zuerst auf den Prüfstand.
Erik Eckert · Mitgründer 7 min Lesezeit
In vielen Exposés steht sie weit oben: eine Renditezahl. Sie ist schnell gerechnet, leicht zu vergleichen und scheint die wichtigste Frage einer Kapitalanlage auf einen Blick zu beantworten. Genau darin liegt ihre Verführungskraft. Wer Angebote nach dieser Zahl sortiert, sortiert nach dem Verhältnis von Miete und Kaufpreis an einem einzigen Stichtag.
Eine Kapitalanlage-Immobilie wird aber nicht für einen Stichtag gekauft, sondern für zehn, zwanzig oder mehr Jahre. Über diesen Zeitraum entscheidet sich, ob die Miete regelmäßig fließt, ob das Gebäude in Ordnung bleibt und ob die Lage gefragt ist. Diese Eigenschaften lassen sich unter dem Begriff Substanz zusammenfassen. Die Reihenfolge der Prüfung ist deshalb keine Stilfrage: erst die Substanz, dann der Preis – die Rendite ergibt sich daraus.
Was Renditekennzahlen zeigen – und was nicht
Zwei verbreitete Kennzahlen sind einfach gebaut. Die Bruttomietrendite setzt die Jahresnettokaltmiete – also die Miete ohne Betriebs- und Heizkosten – ins Verhältnis zum Kaufpreis. Der Kaufpreisfaktor dreht die Rechnung um: Er gibt an, wie vielen Jahresmieten der Kaufpreis entspricht. Ein vereinfachtes Beispiel: Eine Wohnung kostet 300.000 Euro und bringt 12.000 Euro Nettokaltmiete im Jahr. Der Kaufpreisfaktor liegt bei 25, der Käufer zahlt also das Fünfundzwanzigfache der Jahresmiete.
Als Werkzeuge sind beide Kennzahlen nützlich. Sie machen Angebote vergleichbar und zeigen schnell, ob ein Preis im Verhältnis zur Miete grob plausibel ist. Ihre Grenze liegt darin, dass sie nur zwei Zahlen kennen. Was sie nicht zeigen:
Kosten: Erwerbsnebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch stecken nicht im Kaufpreis. Ebenso fehlen die laufenden Kosten, die der Eigentümer nicht auf den Mieter umlegen kann – etwa die Verwaltung und die Zuführung zur Erhaltungsrücklage, der gemeinsamen Reserve der Eigentümergemeinschaft für Reparaturen und Erneuerungen.
Instandhaltungsstau: Aufgeschobene Reparaturen tauchen in keiner Kennzahl auf. Ein Dach, das in wenigen Jahren erneuert werden muss, kann sich später als Sonderumlage oder höheres Hausgeld bemerkbar machen.
Leerstandsrisiko: Die Rechnung unterstellt, dass die Miete dauerhaft fließt. Ob sich eine Wohnung nach einem Auszug zügig wieder vermieten lässt, hängt von Lage und Zustand ab.
Qualität der Miete: Liegt die aktuelle Miete deutlich über dem ortsüblichen Niveau, sieht die Kennzahl gut aus. Bei einer Neuvermietung lässt sich diese Miete womöglich nicht wieder erzielen.
Daraus folgt eine unbequeme Einsicht: Eine auffällig hohe Bruttomietrendite ist oft kein Geschenk, sondern ein Preisschild für Risiken, die der Markt bereits erkannt hat. Ein niedriger Kaufpreis im Verhältnis zur Miete kann eine schwache Lage, einen hohen Sanierungsbedarf oder eine zerstrittene Eigentümergemeinschaft widerspiegeln. Die Zahl ist dann nicht falsch. Sie beantwortet nur eine andere Frage als die, die den Anleger eigentlich interessiert.
Fünf Prüfsteine für Substanz
Substanz klingt nach Beton und Ziegeln. Gemeint ist mehr: alles, was darüber entscheidet, ob eine Immobilie über Jahrzehnte vermietbar bleibt und ihren Wert halten kann. In der Praxis lassen sich fünf Prüfsteine unterscheiden.
Lage und Mikrolage. Die Makrolage – Stadt und Region mit ihrem Arbeitsmarkt und ihrer Bevölkerungsentwicklung – bestimmt die Nachfrage im Großen. Die Mikrolage entscheidet im Kleinen: Straßenzug, Lärm, Anbindung, Nahversorgung, Schulen. Zwei Wohnungen in derselben Stadt können sich hier erheblich unterscheiden.
Bausubstanz. Das Baujahr allein sagt wenig. Entscheidend sind Bauweise, Zustand und die Frage, was wann erneuert wurde: Dach, Fassade, Fenster, Heizung, Leitungen. Der Energieausweis gibt einen ersten Hinweis auf die energetische Qualität, ersetzt aber keine Besichtigung.
Mieterstruktur. Hier zählen die Dauer des Mietverhältnisses, das Zahlungsverhalten und das Verhältnis der Miete zur ortsüblichen Vergleichsmiete. Bei einer einzelnen Eigentumswohnung gibt es keinen Ausgleich über mehrere Mieter: Sie ist entweder vermietet oder leer.
Zustand des Gemeinschaftseigentums. Bei Eigentumswohnungen gehören Dach, Fassade, Treppenhaus und die zentrale Haustechnik allen Eigentümern gemeinsam. Ihr Zustand und die Höhe der Erhaltungsrücklage betreffen jeden Einzelnen, unabhängig davon, wie gepflegt die eigene Wohnung ist.
Verwaltung. Eine gute Verwaltung setzt Beschlüsse um, plant Instandhaltung voraus und rechnet nachvollziehbar ab. Eine schwache Verwaltung lässt Probleme liegen, bis sie teuer werden.
Viele dieser Fragen beantwortet kein Exposé, sondern erst die Unterlagen: die Protokolle der Eigentümerversammlungen, der Wirtschaftsplan und der jährliche Vermögensbericht des Verwalters, der den Stand der Rücklage ausweist (§ 28 WEG). Wie man diese Unterlagen auf einen Instandhaltungsstau hin liest, zeigt der Beitrag „Instandhaltung: Der unterschätzte Werttreiber“.
Konservativ rechnen: Puffer statt Hoffnung
Nach der Substanz folgt die Rechnung. Konservativ zu rechnen heißt nicht, schwarzzumalen. Es heißt, eine Kalkulation so aufzubauen, dass sie auch Rückschläge verkraftet. Eine Rechnung, die nur aufgeht, wenn alles gut läuft, ist keine Rechnung, sondern eine Hoffnung. Drei Puffer gehören deshalb in jede seriöse Kalkulation.
Leerstand und Mietausfall
Zwischen zwei Mietverhältnissen vergehen oft Wochen, manchmal Monate – für Renovierung, Besichtigungen und die Auswahl eines neuen Mieters. In dieser Zeit fehlt nicht nur die Miete. Das Hausgeld, also der monatliche Beitrag jedes Eigentümers an die Gemeinschaft, läuft weiter. Darin enthalten sind auch Betriebskosten, die sonst der Mieter über seine Vorauszahlungen trägt. Ein vereinfachtes Beispiel: Bei 1.000 Euro Kaltmiete und 300 Euro Hausgeld fließen im Leerstandsmonat keine 1.000 Euro herein, die 300 Euro aber weiterhin hinaus. Eine konservative Rechnung setzt deshalb von vornherein einen Abschlag für Mietausfall an und hält eine Reserve vor, die mehrere Monate überbrückt.
Instandhaltung
Neben der Rücklage der Gemeinschaft braucht der Eigentümer eine eigene Reserve für seine Wohnung: Bad, Küche, Bodenbeläge, kleinere Reparaturen. Hinzu kommt das Risiko einer Sonderumlage, wenn die Rücklage der Gemeinschaft für eine größere Maßnahme nicht ausreicht. Wer diese Posten nicht einplant, bezahlt sie im Ernstfall aus dem laufenden Einkommen.
Zinsänderung
Eine Finanzierung mit fester Zinsbindung schützt nur für deren Laufzeit. Für die Anschlussfinanzierung sollte die Rechnung auch mit einem spürbar höheren Zins noch tragfähig sein. Wie sich dieses Risiko begrenzen lässt, beschreibt der Beitrag „Fremdkapital mit Augenmaß“.
Eine Rechnung, die nur aufgeht, wenn alles gut läuft, ist keine Rechnung, sondern eine Hoffnung.
Ebenso wichtig ist, was eine konservative Rechnung bewusst weglässt: eingeplante Wertsteigerungen und Mieterhöhungen, die weder vertraglich vereinbart noch rechtlich durchsetzbar sind. Beides kann eintreten. Eine Entscheidung, die nur unter dieser Bedingung aufgeht, sollte man trotzdem nicht treffen.
Rendite ist ein Ergebnis, kein Auswahlkriterium
Wer so vorgeht, kehrt die übliche Reihenfolge um. Die Rendite ist dann nicht mehr der Filter, durch den Angebote fallen, sondern das Ergebnis einer Prüfung: Sie entsteht aus einem angemessenen Preis für solide Substanz, aus realistisch angesetzten Kosten und aus einer Finanzierung, die auch in schwierigeren Phasen trägt. Eine niedrigere, aber belastbare Zahl ist dabei mehr wert als eine hohe, die auf optimistischen Annahmen ruht. Denn über die Jahre zählt nicht die Zahl im Exposé, sondern das, was nach Leerstand, Reparaturen und Zinsen tatsächlich übrig bleibt.
Der Gedanke reicht über Immobilien hinaus: Auch bei physischen Edelmetallen zählt zuerst, was man tatsächlich besitzt – zertifizierte Barren nach dem Standard des Londoner Edelmetallmarkts (LBMA) –, nicht die Preisentwicklung, die man sich davon erhofft.
Für uns ist diese Reihenfolge Grundlage der Arbeit. Wir bieten nur Objekte an, von deren Substanz und Standort wir als langfristige Eigentümer selbst überzeugt sind, und jedes Objekt durchläuft unsere eigenen Ankaufsprozesse. Risiken benennen wir offen, bevor eine Entscheidung fällt, und wir rechnen konservativ statt schönfärberisch.
Wenn Sie ein Angebot gegen diese Prüfsteine halten oder Ihre eigene Rechnung einmal mit Puffern durchgehen möchten, ist ein Erstgespräch ein sinnvoller Anfang. Es dient der Einordnung, nicht dem Abschluss.